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八割完成しようと九割完成しようと、売買契約と工事自体との間に密接な因果関係が認められないかぎり、履行の着手があったとはいえないのである。逆に、買い主の特別な要望による間取り変更工事や内装変更工事とかが別に着手されているようだと、結論は百八十度ちがったものになる。
平成九年(一九九七)頃から見かけるようになった、間取り自由設計型のマンションなどがその例だ。買い主がオーダーした変更工事は、購入者が特定されて初めて着工できるものである。
したがって売買契約と、変更工事着工との因果関係は明らかであり、履行は着手されたとみなされてしまうわけだ。他にも、Wさんの契約した物件が新築マンションではなくて、業界でいうところの「売り建て方式」の戸建て分譲であると、それはそれで、買い主は手付放棄による解除権を主張できない可能性が高い。
売り建て方式は、建物を建ててから買い主を探す「建て売り」と異なり、買い主が見つかって売買契約を締結してから、工事に着工する販売形式だからだ。売り建て方式の戸建て住宅を買ったり、新築マンションでも変更工事を別に依頼したりすると、売買契約と工事着工との因果関係は明白であり、手付けを放棄しただけでは解除できない。
解除されるまでに発注された工事にからんで、建築資材費や職人の手間代というカネを売り主から請求されると、買い主としてはその損害を賠償せざるをえない可能性が高いのだ。わかりやすい例でいえば、常に大量生産しているような車を買った場合には手付流しでいとも簡単に解除できる。
ところが、同じ大量生産でも個別に購入者自身の好みに応じて色を変更したりシートカバーを特別製にしたりというような特注車を注文した場合や、購入者の要望があって初めて生産に着手するような受注生産の車種を注文した場合は、それはもう履行は着手されたということになり、単に手付砂を放棄しただけではキャンセルできないのである。それでは受注生産の場合はともかく、買い主の要望による変更工事を発注した場合は、手付放棄による解除はもう絶対にできないといいきれるのだろうか。
それが教科書どおり、「そのとおり」と答えられないところにこの業界の奥の深さがある。「残念ながらご要望のあった変更工事は建設会社にもう発注してしまいましたからねえ、手付けを放棄するだけでは解除はできませんよ」実際の取引の現場で分譲業者の営業マンにこういわれたとしても、買い主としていわれるままに引き下がるのはどうかと思う。

聞取りや内装の変更工事というものは、建物本体の工事がある程度進まないことには着工できない種類のものだからだ。買い主が売り主に発注したからといって、売り主が同時にその変更工事を建設会社に発注しているとはかぎらない。
その際買い主は、少なくとも自分の目で現地を確認するという姿勢が重要である。「履行に着手されたとおっしゃるなら、その変更工事がどの程度進んでいるのか、現場をこの目で確認させてもらえませんかね」たぶん、買い主のこの要望に対して、相手はこう切り返してくるだろう。
「現場なんか見なくても、その工事の発注書がここにありまずから、それを見ていただければ明らかですよ」たいていの買い主は、ここで納得してしまう。ところがとんでもない。
この書類ですべてを説明しようという相手の姿勢こそ、まさに怪しいと疑わねばならないのだ。履行に着手した事実をなんとか証明してその場を丸く収めようとするために、良心の珂責を感じつつ、詐欺まがいの行為に手を染めてしまう業者もいないとはかぎらない。
たとえば、買い主に解除といわれてから、その申し入れの日よりも数日さかのぼった契約日の書き込まれた変更工事発注書を慌てて担造するような、追い込まれると越えてはならない一線を踏みはずしてしまう業者も、残念ながら実在するようだ。履行の着手の証明にアセる業者にしてみれば、ニセの工事発注書は見せガネならぬ見せ書類であって、まさか公の場に取り上げられるとは思っていない。
買い主は書類さえ見せれば泣き寝入りするだろうとタカをくくっているからこそ、こういう悪質な行為に思わず走ってしまうのだ。ちょっと弁護士と相談したいのでその書類のコピーをもらえますかね、と要求すれば、悪人にはなりきれない業者はコメカミのあたりを思わずピクつかせて、自らの罪を告白してしまうだろう。
どうせ一般の買い主はなにも知りはしないし、よほどのことがないかぎり、なにもしやしない。実は内心、いつキャンセルが出やしないかとビクビクしどおしなのに、業者の中には自分を鼓舞するためにもこのように強気な暴言を吐いてはばからない営業マンが少なくない。
たとえば解約手付の解除権を行使するのに理由は関われない、というようなことさえ知らない人がほとんどなのだ。買い主は、もっともらしい理屈、たとえば資金繰りが厳しくなったとか、急に転勤が決まったとかいうような理由を、売り主を説得するために、それこそ「ウソも方便」とあれこれ思い悩む必要はない。
単に「気が変わった」でもかまわないし、「ご先祖さまのお告げがあった」でもかまわないのだ。「解除したいっていっても、そんな理由じゃあ、とても上司を説得できませんよ」こういうことをもっともらしくまくしたてるような営業マンは、実は無知な自分が紛争をあおっているということにさえ気づいていない。

ところで不動産業界では以前から、手付けがそのまま解約手付となることにともなう、「解約手付を利用すればいとも簡単に解除できる」弊害について、しばしば指摘されてきた。それがここにきて、業者の間ではある種の危機感を持って語られることが多くなっているようだ。
というのは、最近の紛争のほとんどは、買い主のほうから手付放棄による解除権を行使したことに起因しているからだ。当然その背景には、時代を反映したいくつかの理由があるわけで、業者とすればそれがわかっていながらどうしょうもないというジレンマを抱えているのである。
理由の一つは、不動産の市況が相変わらずズルズルと下がる傾向にあることだ。五OOO万円の新築マンションを契約して手付けを入れたら、二ヵ月もしないうちにそのすぐ近くに同じようなグレードの新築マンションが、他のマンション業者から四七OO万円で売りに出た。
こういう、やっと決断して契約してもらった買い主の気持ちを揺さぶるような、業者として耳の痛い話は多い。マンション分譲は、建物完成を待たないで売りに出す「青田売り」がほとんどだから、売買契約を締結してから竣工引き渡しまでに、場合によっては一年近い期聞があいてしまう。
そうなると、世の中の不動産市況が右下がりなわけだから、どうしてもこういうことが起きるのだ。おまけに後発のマンション業者がしたたかであったりすると、買い主に対して、よからぬ入れ知恵をしたりする。
「手付けを入れただけでしたら、いっそのこと解除しちやったらどうですか」こうなると、微妙な買い主心は、思いきり揺さぶられてしまうのである。すでに契約済みのほうの営業マンにしたって本音をいえば、内心、ヤパイと思っているのだ。

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